【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】2014年結(jié)束，北市商辦市場(chǎng)售價(jià)已凍漲，依據(jù)信義全球資產(chǎn)(Sinyi Global)最新統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市辦公室平均售價(jià)與前季相同，價(jià)格保持在86.0萬元，毛租金資本化率維持在2.33％，不再收斂。租賃市場(chǎng)方面，辦公室空置率因有華南銀世貿(mào)大樓及聯(lián)邦育樂大樓兩棟完工釋出，空置率持續(xù)回升至8.26％，平均租金也受惠於新大樓訂價(jià)普遍提高，平均租金上看2,073元。價(jià)格在2014年末已出現(xiàn)鬆動(dòng)跡象，包括部分標(biāo)售案件已有降價(jià)求售的情形，預(yù)估2015年價(jià)格可能會(huì)向下修正5~10％。
 
信義全球資產(chǎn)(Sinyi Global)總經(jīng)理柯宏安分析，2014年國內(nèi)商用不動(dòng)產(chǎn)大型交易較2013年下滑約兩成五，交易量來到754億元，不過若加計(jì)壽險(xiǎn)公司及傳產(chǎn)公司的在海外不動(dòng)產(chǎn)投資，市場(chǎng)交易量仍有千億元以上的規(guī)模，顯示商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)仍然資金充沛，但受到法令等限制，出現(xiàn)資金往外流出的現(xiàn)象。另一方面，價(jià)格在2014年末已出現(xiàn)鬆動(dòng)跡象，包括部分標(biāo)售案件已有降價(jià)求售的情形，預(yù)估2015年價(jià)格可能會(huì)向下修正5~10％。
 
2014年第四季辦公室空置率表現(xiàn)兩樣情，像是敦北民生商圈、站前西門商圈、敦南商圈空置率仍持續(xù)收斂，顯示自用需求表現(xiàn)不錯(cuò)，敦北民生商圈來到6.19％、站前西門商圈來到4.67％，南京四五段商圈為4.09％。另一方面，松江南京商圈因?yàn)槁?lián)邦育樂大樓的完工，使得空置率大幅提升至11.62％。另外同樣有新大樓完工的信義世貿(mào)商圈，因華南銀行世貿(mào)大樓多數(shù)為業(yè)主自用，釋出空置面積有限，空置率仍維持在9.92％。
 
北市整體空置率明顯上升至8.26％，其中A+級(jí)辦公空置率上升至16.40％，但A級(jí)辦公室空置率維持在4.24％，B級(jí)辦公空置下修至4.22％，A級(jí)以下辦公市場(chǎng)空置率仍為收斂。2014年A+級(jí)辦公大樓樓地板面積增加了4萬2千坪，預(yù)估2015年還有合庫金控大樓及國泰置地廣場(chǎng)兩大辦公地標(biāo)釋出，2015年樓地板面積將再增加5萬坪以上，A+級(jí)辦公預(yù)估將再現(xiàn)一波搬遷風(fēng)潮。
 
租金方面，依據(jù)信義全球資產(chǎn)(Sinyi Global)最新統(tǒng)計(jì)，2014年第四季辦公平均租金2,073元，2014年租金從年初的1,983元，上漲至年末的2,073元，受到新大樓訂價(jià)普遍較高情況下，以及A辦租賃需求增溫，帶動(dòng)平均租金有較明顯的上調(diào)，其中以A+級(jí)辦公大樓租金來到2,914元，A級(jí)大樓為1,840元，B級(jí)大樓為1,460元。各商圈來看，除了松江南京商圈外，則是信義世貿(mào)商圈租金上漲動(dòng)能較強(qiáng)，上升為2,828元。
 
資本價(jià)值方面，平均售價(jià)從2014年初的84.4萬，至年底仍停在86.0萬元，維持與前季相同，售價(jià)目前進(jìn)入盤整的階段，部分交易案已觀察到價(jià)格有向下修正的現(xiàn)象。因此在租金上升的前提下，毛租金資本化率回升至2.33％，幅度雖然不大，但已連續(xù)兩季回升，顯示已有落底反彈的態(tài)勢(shì)。
 
內(nèi)科廠辦方面，整體而言，變化並不大。平均租金落在1,162元，空置率則下修至7.03％，去化情況良好，平均售價(jià)維持在53.6萬元，內(nèi)科廠辦也出現(xiàn)漲幅收斂的情況，租金資本化率維持在2.60％。其中西湖段空置率下降至3.39％，平均租金仍維持在1,242元，文德段空置率下降至12.57％，平均租金下滑至1,041元，文德段需求相對(duì)較弱。
 
展望未來，2015年基本面仍有利於商用不動(dòng)產(chǎn)，不過政策面則存有諸多變數(shù)，預(yù)估2015年仍以企業(yè)自用的需求為主流，在價(jià)格出現(xiàn)修正前提下，可能刺激交易量回穩(wěn)。至於租賃市場(chǎng)方面，依商業(yè)處統(tǒng)計(jì)顯示，北市公司家數(shù)仍持續(xù)成長，但同時(shí)市場(chǎng)的新增供給量也來到2004年以來的新高，可能促使空置率陷入盤整格局。